近期，物業(yè)板塊新股表現(xiàn)欠佳，但仍阻擋不了物業(yè)公司前仆后繼的心。

　　10月26日，融創(chuàng)服務(wù)通過港交所上市聆訊，短期內(nèi)將在香港主板掛牌上市，匯豐及摩根士丹利為公司上市聯(lián)席保薦人。

　　融創(chuàng)服務(wù)專注于國內(nèi)一線及二線城市，經(jīng)過16年發(fā)展，已成長為增速最快的中國大型物業(yè)管理綜合服務(wù)商。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計(jì)算）為94.1%，在物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第一。

　　融創(chuàng)服務(wù)上市，基本面有什么關(guān)鍵點(diǎn)？

　　較快增長的腰部玩家

　　相比其他物管公司，依靠母公司融創(chuàng)中國，融創(chuàng)服務(wù)具備天然的增長優(yōu)勢。從招股書得知，2017年—2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率59.5%；對應(yīng)的凈利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率150.7%。而在疫情之下，物業(yè)管理價值日益凸顯，融創(chuàng)服務(wù)更是迎來業(yè)績的集中爆發(fā)。其在2020年上半年實(shí)現(xiàn)營收17.91億元、實(shí)現(xiàn)利潤2.51億元，分別同比增長52.9%及367.6%。

　　顯然，融創(chuàng)服務(wù)營收和利潤飆升，離不開其在管建筑面積和合約建筑面積的快速增長。截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營范圍覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市，其中在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線及二線城市；合約建筑面積由2017年末的5740萬平方米，增長至2020年6月底的2.321億平方米，年復(fù)合增長率74.9%；在管建筑面積則由2017年末的2000萬平方米，增長至2020年6月底的1.054億平方米，年復(fù)合增長率94.5%。2020年6月末，融創(chuàng)服務(wù)合約管理面積為在管面積的2.2倍，可見龐大的儲備面積能夠?yàn)槿趧?chuàng)服務(wù)的持續(xù)高速增長積蓄充足增長勢能。

　　不過，拋開增速，僅看規(guī)模，融創(chuàng)服務(wù)和碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)這樣的行業(yè)龍頭相比，仍有一定差距。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，在管面積超過1億平方米的企業(yè)就有15家，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)以4.39億平方米、3.93億平方米位列前兩位，融創(chuàng)服務(wù)則剛剛跨越1億大關(guān)。營收規(guī)模上，融創(chuàng)服務(wù)也遜色于頭部企業(yè)。公開資料顯示，2019年萬科物業(yè)的營收已經(jīng)達(dá)到127億元，碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)分別為96.4億元和85.82億元。另外，招商積余、雅生活、保利物業(yè)去年?duì)I收同樣都超過了50億元，融創(chuàng)服務(wù)28.27億元的體量大體處于行業(yè)中游水平，屬于腰部玩家。

　　毛利率落后的原因

　　從毛利率來看，融創(chuàng)服務(wù)在2017年-2019年的整體毛利率分別為21%、23%及25.5%，呈持續(xù)上升態(tài)勢。但是，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2020年4月30日之前已經(jīng)在A股、H股上市的26家內(nèi)地物管公司，近三年毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%，融創(chuàng)服務(wù)近三年都略遜于行業(yè)平均水平。拿母公司實(shí)力尚在融創(chuàng)中國之下的金科服務(wù)和世茂服務(wù)來說，后兩者2017-2019年間毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，毛利率也都在融創(chuàng)服務(wù)之上。